Il dibattito sulle locazioni brevi in Italia si arricchisce di un nuovo, importante capitolo a livello regionale. La Liguria, territorio storicamente caratterizzato da una forte vocazione turistica e da dinamiche immobiliari complesse, è attualmente al centro di una discussione politica ed economica scaturita dalla Proposta di legge regionale n. 96 del 5 marzo 2026.
L'iniziativa, promossa dai Consiglieri regionali di Alleanza Verdi e Sinistra (AVS) Selena Candia e Jan Casella, reca il titolo "Disciplina sperimentale per l’equilibrio tra residenzialità stabile e locazioni brevi nel territorio regionale". L'obiettivo dichiarato è quello di arginare il fenomeno dell'overtourism e tutelare il diritto all'abitare, fornendo ai Comuni strumenti normativi per introdurre limitazioni, autorizzazioni specifiche e moratorie sulle locazioni brevi nelle aree a maggiore tensione abitativa.
Tuttavia, la proposta ha sollevato immediate perplessità da parte degli operatori del settore immobiliare. La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), attraverso il Collegio Regionale della Liguria, è intervenuta nel dibattito evidenziando come un approccio basato esclusivamente su divieti e limitazioni rischi di non risolvere le cause strutturali della crisi abitativa, generando al contempo effetti distorsivi sull'economia locale.
Il litorale ligure: un territorio dove turismo e residenzialità si contendono lo stesso patrimonio immobiliare.
Il contesto normativo e i poteri ai Comuni
La proposta di legge n. 96 si inserisce in un filone normativo che, seguendo l'esempio di altre città europee e italiane, tenta di regolamentare un mercato cresciuto esponenzialmente nell'ultimo decennio. Il testo in esame al Consiglio regionale della Liguria prevede di conferire alle amministrazioni comunali la facoltà di:
- Mappare le aree di criticità: Identificare le zone urbane caratterizzate da un'elevata pressione turistica e da una contestuale carenza di alloggi per residenti.
- Introdurre moratorie: Sospendere temporaneamente il rilascio di nuove autorizzazioni per l'esercizio di attività di locazione breve.
- Stabilire quote massime: Fissare un limite percentuale di immobili destinabili ad affitto turistico rispetto al totale del patrimonio residenziale di una determinata area.
I promotori della legge sottolineano come, in assenza di interventi, il mercato degli affitti tradizionali stia subendo una contrazione drammatica. A Genova, ad esempio, tra ottobre 2023 e ottobre 2024, i canoni di locazione residenziale hanno registrato un incremento dell'11%, mentre a livello regionale l'aumento medio si è attestato al 4,9% nel 2025 [1].
Il paradosso genovese: migliaia di abitazioni vuote convivono con la crisi degli affitti. Fonte: elaborazione fotografica AI.
La posizione di FIAIP: "Le limitazioni non creano nuovi alloggi"
Di fronte a questo scenario, la reazione della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali è stata netta. Pur condividendo la necessità di affrontare il problema della carenza di alloggi, FIAIP ritiene che la diagnosi alla base della proposta di legge sia parziale e, di conseguenza, la cura proposta risulti inefficace.
"Pur comprendendo le finalità della proposta, riteniamo che interventi basati prevalentemente su limitazioni delle locazioni brevi non rappresentino una risposta efficace alla carenza di alloggi. Le dinamiche del mercato abitativo sono complesse e affondano le loro radici in fattori strutturali, che non possono essere affrontati con misure parziali."
— Fabio Becchi, Presidente regionale FIAIP Liguria
Secondo l'analisi della Federazione, il rischio concreto è quello di adottare strumenti normativi che non incidono sulle cause reali del problema. Le locazioni brevi, infatti, non sono un'anomalia da estirpare, ma rappresentano una componente ormai strutturale e significativa dell'offerta turistica. Questo è particolarmente vero nei piccoli Comuni e nelle aree interne della Liguria, dove l'affitto turistico costituisce spesso una risorsa economica vitale per le famiglie proprietarie e un volano indispensabile per l'indotto locale (ristorazione, commercio, servizi).
Un momento di confronto istituzionale tra operatori del settore immobiliare e rappresentanti delle istituzioni.
I veri numeri del mercato: il paradosso delle "case vuote"
Per comprendere a fondo la posizione degli agenti immobiliari, è necessario analizzare i dati reali del mercato, che spesso smentiscono la narrazione di un patrimonio immobiliare "monopolizzato" dai bed & breakfast e dagli affitti brevi.
Secondo i dati recenti forniti da Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) durante un convegno organizzato proprio da FIAIP a Santa Margherita Ligure, il mercato degli affitti brevi in Liguria ha generato nel 2025 un valore diretto di 606 milioni di euro, attivando un Pil indotto stimato in tre miliardi di euro [2].
Tuttavia, l'incidenza percentuale di questi immobili sul totale è sorprendentemente bassa:
| Ambito Territoriale | % Abitazioni promosse online per affitti brevi |
|---|---|
| Media Nazionale (Italia) | 1,3% |
| Provincia di Genova | 0,7% |
| Camogli (picco turistico) | 3,2% |
| Portofino (picco turistico) | 4,5% |
Fonte: Dati Aigab 2026 [2]
Il vero nodo critico del mercato immobiliare ligure non risiede quindi nell'eccesso di affitti brevi, ma nell'altissima percentuale di immobili sfitti. Su uno stock residenziale complessivo di oltre 556.000 abitazioni in provincia di Genova, ben il 26,3% risulta non occupato [2]. Nella sola città di Genova, le case vuote sono oltre 44.000 (il 13,5% del totale), mentre le abitazioni destinate ad affitto breve sono appena 2.231, contro le oltre 52.000 affittate con contratti tradizionali 4+4 [2].
Visualizzazione delle dinamiche di mercato tra locazioni brevi e locazioni tradizionali nel contesto italiano.
Le vere cause dell'emergenza abitativa
Se i numeri dimostrano che le locazioni brevi occupano una quota marginale del patrimonio immobiliare, quali sono le vere cause della difficoltà di accesso alla casa per le famiglie?
Il Presidente Nazionale FIAIP, il genovese Fabrizio Segalerba, individua una serie di fattori strutturali che disincentivano i proprietari dall'immettere i propri immobili nel mercato della locazione a lungo termine:
- Incertezza normativa e scarsa tutela: I tempi lunghissimi e le difficoltà oggettive per rientrare in possesso del proprio immobile in caso di morosità dell'inquilino spingono molti proprietari a preferire l'immobile sfitto o l'affitto breve, percepito come più sicuro.
- Pressione fiscale: La tassazione sugli immobili e sui redditi da locazione tradizionale rimane elevata, riducendo i margini di redditività per i proprietari.
- Rigidità contrattuale: I contratti tradizionali (come il 4+4) sono spesso considerati troppo vincolanti in un mercato del lavoro e della mobilità sempre più fluido.
"Le esperienze maturate anche in altri contesti dimostrano che politiche fondate su divieti e limitazioni non determinano un aumento dell'offerta abitativa stabile. Al contrario, rischiano di comprimere il mercato regolare e favorire fenomeni di irregolarità, senza incidere in modo significativo sull'andamento dei canoni."
— Fabrizio Segalerba, Presidente Nazionale FIAIP
La proposta di FIAIP: flessibilità e concertazione
La soluzione al problema abitativo, secondo la Federazione, non può passare attraverso "soluzioni semplicistiche o interventi settoriali". Serve un approccio olistico che agisca sulle leve fiscali e normative per rendere nuovamente attrattivo l'affitto a lungo termine.
FIAIP propone di intervenire sulla normativa nazionale delle locazioni, rendendo i contratti di medio-lungo periodo più flessibili e garantendo maggiore certezza del diritto ai proprietari. Solo rassicurando chi possiede un immobile sarà possibile sbloccare quell'enorme bacino di "case vuote" che oggi rappresenta la vera anomalia del mercato italiano.
Inoltre, la Federazione rivendica il ruolo centrale degli agenti immobiliari nella definizione delle politiche abitative. Essendo professionisti che operano quotidianamente sul territorio, gli agenti rappresentano un osservatorio privilegiato e insostituibile delle dinamiche reali del mercato.
Conclusioni
La proposta di legge regionale n. 96 in Liguria ha il merito di aver posto l'accento su un tema cruciale come il diritto all'abitare. Tuttavia, l'analisi dei dati e l'esperienza degli operatori del settore suggeriscono che colpire le locazioni brevi potrebbe rivelarsi un errore di prospettiva.
FIAIP auspica un ripensamento dell'impianto normativo della proposta e l'avvio di un tavolo di confronto strutturato con le istituzioni e tutte le categorie della filiera immobiliare. L'obiettivo condiviso deve essere quello di individuare soluzioni equilibrate, capaci di coniugare il diritto alla casa per i residenti, lo sviluppo economico legato al turismo e la sostenibilità a lungo termine dei territori liguri.
Riferimenti
[1] Genova24, Una legge-freno agli affitti brevi, ecco la proposta di legge di Avs in Liguria, Aprile 2026. Disponibile online. [2] La Repubblica Genova, Affitti brevi, in Liguria il valore supera i 600 milioni. Gli operatori: “Meritiamo più attenzione”, 9 Febbraio 2026. Disponibile online.
