Sono due documenti diversi, spesso confusi. La visura catastale e l'ispezione ipotecaria rispondono a domande diverse e si richiedono a sezioni diverse dell'Agenzia delle Entrate.
Visura catastale: cosa dice
La visura catastale risponde a: "questo immobile esiste e com'è fatto?"
Contiene:
- Dati identificativi: foglio, particella, subalterno
- Intestazione: chi è il proprietario (o i comproprietari, con le quote)
- Caratteristiche: categoria, classe, consistenza, rendita
- Indirizzo
Serve per: capire chi possiede cosa, fare valutazioni indicative, identificare prospect per il prospecting.
Non serve per: verificare se c'è un mutuo in essere, un pignoramento, un'ipoteca legale.
Ispezione ipotecaria: cosa dice
L'ispezione ipotecaria risponde a: "questo immobile ha gravami o vincoli?"
Contiene:
- Storia degli atti trascritti sull'immobile (compravendite, donazioni, successioni)
- Iscrizioni di ipoteche (volontarie, giudiziali, legali)
- Pignoramenti
- Domande giudiziali
Serve per: verificare la libertà dell'immobile prima di una proposta, ricostruire la catena di proprietà, fare due diligence pre-rogito.
Non serve per: il prospecting (costo per ispezione ~7 EUR, troppo alto per la lead gen).
Confronto rapido
| Aspetto | Visura catastale | Ispezione ipotecaria |
|---|---|---|
| Ente | Agenzia Entrate - Territorio | Agenzia Entrate - Conservatoria |
| Portale | Sister | SisterWeb / SISTEMI |
| Cosa dice | Chi possiede, com'è l'immobile | Storia e gravami |
| Costo tipico | 1,35 EUR | 7,44 EUR |
| Uso tipico | Scouting, prospecting | Due diligence pre-rogito |
Quando un agente immobiliare usa cosa
Fase di prospecting (scouting)
Usa la visura catastale. Ti basta sapere chi è il proprietario e dove è l'immobile per decidere se vale la pena fare una chiamata. Costo minimo per 100-200 visure: ~200 EUR.
Fase di trattativa preliminare
Quando il proprietario dà apertura, torna a verificare la visura aggiornata (potrebbe essere cambiata dopo l'ultima). Se la trattativa avanza, suggerisci al notaio di fare l'ispezione ipotecaria.
Fase di proposta seria
Prima di far firmare una proposta al cliente acquirente, fai fare un'ispezione ipotecaria. Costi: 7-10 EUR per nota, pochi euro per ispezione per soggetto. Evita di scoprire a rogito che l'immobile ha un pignoramento in corso.
Fase di rogito
Il notaio fa la sua ispezione ipotecaria definitiva. L'agenzia non interviene, ma una verifica preliminare ti evita brutte sorprese.
Errori tipici
- Confondere visura e ispezione in conversazione col cliente: sembra un dettaglio ma un cliente informato nota l'imprecisione
- Fidarsi solo della visura: casi di immobili "pulitissimi" in visura ma con ipoteca legale del Fisco che esce all'ispezione
- Non aggiornare le visure: una visura di 6 mesi fa può essere obsoleta (successione aperta, nuova intestazione)
- Fare ispezioni massive per prospecting: spreco di denaro, non serve per la lead gen
Come ottenerle
Visura catastale
- Portale Sister (professionisti)
- Sito Agenzia Entrate con SPID (privati)
- Tramite un professionista abilitato (consuma tempo e costa di più)
Ispezione ipotecaria
- Portale SISTEMI / Sister (professionisti e pubbliche amministrazioni)
- Tramite notaio (standard pre-rogito)
- Tramite un consulente specializzato (per ricostruzioni storiche complesse)
Conclusione
Per il prospecting immobiliare, la visura catastale è il tuo pane quotidiano — e la combini con TrovaNumero per avere anche il telefono del proprietario. L'ispezione ipotecaria entra in gioco più avanti, quando la trattativa diventa seria. Tenere distinti i due strumenti ti fa lavorare meglio e parlare con più autorevolezza ai tuoi clienti.
